Bất động sản

[LOBBY.VN]

Năm 2030 bất động sản sẽ chiếm 22% GDP
​

Đây là nội dung chủ cơ bản của báo cáo nghiên cứu khoa học được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) công bố mới đây. Theo đó, trong 10 năm tới tỷ trọng bất động sản trong nền kinh tế sẽ tăng lên gần 9 lần và sẽ chiếm 22% GDP

Chiến lược phát triển thị trường bất động sản tới năm 2030 mưới được VNRea đề xuất​

Mới đây, VNRea đã công bố Đề tài khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách”. Theo đó, đề tài đã lượng hóa quy mô tài sản bất động sản của Việt Nam giai đoạn 2020 - 2030 với tỷ trọng bất động sản sẽ tăng từ 205,26 tỉ đô la (khoảng 4,7 triệu tỉ đồng) lên 1.232,29 tỉ đô la (khoảng 28 triệu tỉ đồng)

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch VNRea, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng bậc nhất đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia. Ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách

Chính vì thế, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước phát triển thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước

Ông Hà cho rằng, các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế

“Kinh nghiệm cho thấy, chỉ khi Chính phủ quan tâm đúng mức và có đánh giá chính xác về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thì thị trường bất động sản mới phát triển nhanh và bền vững, có đóng góp đáng kể cho sự phát triển của quốc gia, không chỉ dưới phương diện GDP và tài sản quốc gia, mà còn là tác động lan tỏa đến những ngành kinh tế chủ đạo khác và giải quyết vấn đề việc làm, an sinh xã hội…”, Phó Chủ tịch VNRea cho biết

Cụ thể, báo cáo đã lượng hóa quy mô tài sản bất động sản của Việt Nam giai đoạn 2020 - 2030. Theo đó, năm 2020, tỷ trọng bất động sản/tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,8% (205,26 tỉ đô la/986,82 tỉ đô la); năm 2025 là 21,2% (462,7 tỉ đô la/2.183,09 tỉ đô la) và đến năm 2030 là 22% (1.232,29 tỉ đô la/5.601,31 tỉ đô la)

Dự báo về giá trị tăng thêm của ngành bất động sản năm 2020 ước đạt 484,9 ngàn tỉ đồng, chiếm 7,7 % GDP. Đến năm 2025, giá trị ước đạt 1.249,8 ngàn tỉ đồng, chiếm 9,72% GDP. Cuối cùng là năm 2030, giá trị ước đạt 3.428,7 ngàn tỉ đồng, chiếm 13,6% GDP

Đề tài này cũng cho biết, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản mở rộng tăng 1 tỉ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 0,772 tỉ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 0,191 tỉ đồng; ngành kinh doanh bất động sản tăng 1 tỉ đồng cho nhu cầu cuối cùng sẽ kích thích lan tỏa đến giá trị sản xuất 0,402 tỉ đồng và 0,12 tỉ đồng đến giá trị tăng thêm

Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10%, GDP sẽ giảm 1,24%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,86%, tiếp theo đó là các ngành: nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản giảm 0,36%; du lịch giảm 0,35%; dịch vụ khác giảm 0,35%; ngành chịu ảnh hưởng giảm thấp nhất là Công nghiệp khai thác giảm 0,2%…

​

Ngoài ra, Đề tài khoa học của VNRea còn phối hợp với nhiều chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế, bất động sản, tài chính - ngân hàng, quy hoạch và pháp lý; nhằm đưa ra những dữ liệu khoa học, thực tiễn phục vụ cho hoạt động quản lý Nhà nước và sự tham gia thị trường bất động sản của các tổ chức, cá nhân liên quan. Trong đó, Hiệp hội cũng đề xuất 5 nhóm giải pháp cần thực hiện ngay gồm hoàn thiện thể chế và thủ tục hành chính; tín dụng; thuế; bảo hiểm xã hội; tiền ký quỹ dự án đầu tư

Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký VnREA, khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, nền kinh tế cũng có nguy cơ rơi vào khủng hoảng. Trên thực tế, khủng hoảng của nền kinh tế thường xuất phát từ khủng hoảng của thị trường bất động sản. Và ngược lại, khi lĩnh vực này phục hồi, chính là dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng nền kinh tế như kinh nghiệm từ Mỹ và Thái Lan

Trên cơ sở lý luận của Đề tài này, VNRea cũng đã gửi kiến nghị kèm toàn văn báo cáo kết quả nghiên cứu đến Chính phủ, cùng một số Bộ ngành khác, nhằm cung cấp tư liệu, thông tin, góc nhìn khoa học cho việc xây dựng chiến lược quốc gia tầm nhìn dài hạn. Từ đó, có chính sách cụ thể được thể chế hóa nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh và ổn định dài hạn

“Trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa, hướng đến tầm nhìn 2045, Việt Nam trở thành nước phát triển thịnh vượng, có thu nhập cao thì việc phát triển thị trường bất động sản hoàn toàn phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của quốc gia. Trong đó, việc coi du lịch, công nghiệp chế biến chế tạo là những mũi nhọn và chú trọng nâng cao chất lượng, năng suất ngành nông nghiệp thông qua công nghệ cao và sản xuất quy mô lớn. Đây chính là điều kiện, mục tiêu và phương thức để bất động sản nông nghiệp phát triển”, ông Hà khẳng định

 

[LOBBY.VN]

Covid-19 thúc đẩy tái định vị vai trò các siêu đô thị
​

Trong tiến trình phát triển của mỗi loài, cũng như loài homo sapiens, đều trải qua quá trình tiến hóa gen và chọn lọc tự nhiên để thế hệ sau có thể thích ứng tốt hơn với dịch bệnh. Không chỉ khía cạnh sinh học tiến hóa, đại dịch Covid-19 còn tác động sâu sắc về mặt xã hội, thay đổi thể chế chính trị - xã hội. Covid-19 sẽ là một đại dịch như thế. Bài viết của tác giả cố gắng dự báo các tác động của đại dịch này tới các siêu đô thị trong năm năm tới

Dịch Covid-19 đã đẩy nhanh thương mại điện tử và làm việc từ xa ( WFH), nên lao động di cư không nhất thiết phải tới các siêu đô thị; mà các đô thị nhỏ và vừa sẽ cùng đón luồng di cư này​

Tác động thể chế của các đại dịch

Trong quá khứ, đại dịch cái chết đen (black dead) gây ra bởi vi khuẩn dịch hạch (Yersinia pestis) từng đẩy nhanh tiến trình cách mạng công nghiệp và cách mạng tư sản ở Anh vào thế kỷ 14

Trong giai đoạn từ thế kỷ 12 đến thế kỷ 19, các phát minh khoa học lớn chủ yếu được khám phá bởi các nhà khoa học ở châu Âu lục địa, nhưng tại sao cách mạng công nghiệp không thành công ở đó mà tại Anh? Theo hai tác giả Daron Acemoglu và James Robinson, trong tác phẩm Why Nations Fail, chính bệnh dịch hạch là một trong những tác nhân của việc này

Bệnh dịch hạch, với đặc điểm thời gian ủ bệnh lâu, không có biểu hiện và khi phát bệnh thì vô phương cứu chữa (với trình độ y học thời kỳ đó), khiến cho người dân có tâm lý không còn sợ sệt sự áp bức của chính quyền phong kiến, bởi ai cũng có thể chết vào tuần sau một cách bất ngờ, nên họ sẵn sàng tham gia vào cách mạng tư sản và nhu cầu giữ gìn trinh tiết để chờ đợi ngày lấy chồng giảm xuống trong cư dân Anh kể từ ngày đó

Quan trọng hơn, bệnh dịch hạch đã làm dân số châu Âu đột ngột suy giảm ước tính tới 60%(1), khiến lao động trở nên đặc biệt khan hiếm, mặc cho chính quyền phong kiến tìm cách áp đặt giá trần đối với tiền công hòng kéo chi phí nhân công xuống. Giá nhân công tăng cao đã thúc đẩy ứng dụng máy móc vào sản xuất; đây chính là động lực mạnh mẽ cho cách mạng công nghiệp tại Anh bấy giờ

Nếu không có dịch Covid-19 thì các Big tech sẽ tham gia thị trường giải pháp Work From Home (WFH) một cách đủng đỉnh, chậm rãi, theo kiểu Evolution (tiến hóa); nhưng dịch Covid-19 đã khiến Big tech cũng như toàn nhân loại tham gia WFH theo kiểu Revolution (cách mạng)

Dân chủ hóa và tạo cầu cho cách mạng công nghiệp là hai tác động của bệnh dịch hạch tới cách mạng tư sản và cách mạng công nghiệp ở Anh vào thế kỷ 14. Sau đại dịch, từ chỗ là một vùng đất chư hầu thuộc địa của các triều đại phong kiến châu Âu, nước Anh đã vươn lên đứng đầu thế giới trong cách mạng công nghiệp

Dịch Covid-19 bên cạnh các tác động tiêu cực trong ngắn hạn, thì sau khi kết thúc - tác giả dự đoán tới tháng 2-2022 - đã tác động tích cực tới thể chế ở Việt Nam nói riêng và toàn cầu nói chung ở các phương diện sau: thúc đẩy việc hợp pháp hóa thương mại điện tử; xét xử trọng tài trực tuyến, cải cách dịch vụ hành chính công giảm tiếp xúc trực tiếp, giảm cơ hội nhận hối lộ; hợp pháp hóa giảng dạy trực tuyến ra ngoài phạm vi các chương trình đào tạo từ xa; tạo cầu cho đầu tư phát triển 5G... và nâng cao vị thế của chính quyền trong y tế công cộng

Dịch Covid-19 đẩy tất cả lên “mây”, tái định hình vai trò các siêu đô thị

Các siêu đô thị (mega city) trên 10 triệu cư dân luôn gặp các vấn đề về môi trường, an ninh trật tự và giao thông. Ở trạng thái tự nhiên cân bằng, chất thải của loài này là đầu vào của loài khác, bao gồm cà phê Chồn; và mọi việc được giải quyết một cách “tuần hoàn”

Việc con người sống tập trung với số lượng lớn, mật độ cao, không còn cơ hội sống cùng với các sinh vật từng sống cùng trong “hệ sinh thái tuần hoàn” cũ, khiến “vòng tuần hoàn” bị đứt; đô thị càng lớn, áp lực môi trường càng lớn; loài người tự tạo ra rắc rối mới cho mình tại các đô thị

Đô thị lớn, cũng là nơi tập hợp “nạn nhân” tiềm năng đủ lớn cho các tội phạm có thể đủ sống, hành nghề một cách chuyên nghiệp; chỉ cần lừa đảo, phạm tội đối với một phần ngàn cư dân ở một siêu đô thị đã tạo ra một lượng tiền rất lớn. Mặt khác, do vấn đề quy mô quá lớn, cảnh sát dù chỉn chu và được tiếng thanh liêm như Tokyo hay New York thì do hiệu ứng về quy mô (scale) dẫn tới tội phạm trở nên khó kiểm soát ở siêu đô thị trên 10 triệu dân

Cư dân ở siêu đô thị cũng thường xuyên phải chịu đựng ách tắc giao thông; đặc biệt là ở các nước châu Á. Bởi, giao thông ở các siêu đô thị như các ống thoát nước mưa; mà giờ cao điểm ở các siêu đô thị như các “trận lũ cuốn” siêu lớn diễn ra trong vài giờ mỗi ngày

Dù phải đối mặt với các vấn đề về môi trường, an ninh, giao thông, nhưng các siêu đô thị vẫn liên tục nở ra, dân nhập cư vẫn liên tục đổ về, bởi ở đó có việc làm, có thu nhập, dịch vụ tốt nhất, bao gồm dịch vụ giáo dục và y tế. Nhưng các “độc quyền” này của các siêu đô thị sẽ suy giảm bởi các tác động phụ của dịch Covid-19

Thứ nhất, dịch Covid-19 đã khiến nhiều thành phố bị phong tỏa; khiến cho những người lười biếng cập nhật công nghệ nhất cũng phải làm quen với thương mại điện tử để có nhu yếu phẩm. Chính cú hích này, sẽ giúp cho thương mại điện tử, đặc biệt ở Việt Nam, vượt qua “điểm chuyển hóa” (tipping point) để trở thành khuynh hướng thương mại chủ đạo; cùng với các ưu thế về đánh giá ngang hàng (peer review), cho điểm tín dụng trên các nền tảng (platform) thương mại điện tử; giảm bớt các bậc trung gian từ nơi sản suất đầu tiên đến nơi tiêu thụ cuối cùng; giảm bớt chi phí lưu kho, chi phí thuê mặt bằng trưng bày sản phẩm... Ngày nay, ở các siêu đô thị của Việt Nam, bước ra ngã tư đường, tìm kiếm xe ôm truyền thống trở nên khó khăn; bởi “xe ôm công nghệ” đã chọn nơi râm mát, chờ “cuốc đi” từ Grab, Gojek...

Khu vực trung tâm đô thị lớn, biển “cho thuê mặt bằng” chưng lên nhan nhản và gần đây Grab đã cho nhà hàng, bếp cũng “lên mây” luôn. Nhìn rộng ra toàn cầu, thì mô hình Amazon lên ngôi, còn mô hình Walmart thoái trào. Điều này có nghĩa, “mặt tiền kinh doanh” giảm giá trị; nguồn hàng rẻ, hệ thống logistics tốt, tiếp thị tốt sẽ đóng vai trò then chốt để thành công trong thời đại thương mại điện tử. Điều này cũng có nghĩa vị thế độc quyền của siêu đô đô thị với tư cách là “trung tâm shopping vật lý” sẽ suy yếu; các đô thị logistics sẽ lên ngôi

Các “độc quyền” của các siêu đô thị, ví dụ nhiều việc làm, việc làm có thu nhập cao, dịch vụ có chất lượng cao..., sẽ suy giảm bởi các tác động phụ của dịch Covid-19​

Thứ hai, dịch Covid-19 và lệnh cấm tụ tập đông người đã đẩy mạnh khuynh hướng họp trực tuyến và làm việc từ xa (Work From Home - WFH); không chỉ Quốc hội, Chính phủ, các doanh nghiệp Việt Nam, mà các “Big tech” (công ty công nghệ lớn) như Google, Facebook cũng trở nên thụ động và phải đuổi bắt khuynh hướng này khi Covid-19 xảy ra

Họp trực tuyến và WFH, cần giao tiếp theo thời gian thực về hình ảnh, âm thanh, chia sẻ tài liệu và chia sẻ màn hình chung. Trước khi Covid-19 diễn ra, đối với đại chúng, chỉ Skype cung cấp miễn phí giải pháp chia sẻ màn hình máy tính - mọi người tham gia họp có thể cùng xem màn hình của người thuyết trình như thể đang cùng ngồi trước màn hình projector của mô hình họp ngoại tuyến truyền thống

Dịch Covid-19 xảy ra, khiến Zoom là công ty thành lập từ năm 2011 bừng sáng, vụt thành công ty trị giá tỉ đô. Microsoft vội vàng nâng cấp ứng dụng Teams, Google vội vàng bổ sung chức năng chia sẻ màn hình họp cho Google Meet, Facebook gấp rút bổ sung Messenger Room để đuổi bắt kịp Zoom. Điều này có nghĩa, nếu không có dịch Covid-19 thì các Big tech sẽ tham gia thị trường giải pháp WFH một cách đủng đỉnh, chậm rãi, theo kiểu Evolution (tiến hóa); nhưng Covid-19 đã khiến Big tech cũng như toàn nhân loại tham gia WFH theo kiểu Revolution (cách mạng). Sự vào cuộc của Big tech sẽ thúc đẩy WFH vượt qua “điểm chuyển hóa” (tipping point) và có thể trở thành khuynh hướng chủ đạo đối với các công việc văn phòng, lập trình, thương mại

Các giải pháp WFH, cùng với chữ ký số, kết nối 5G, IoT, giờ đây hầu hết các công việc đều có thể thực hiện từ bất kỳ nơi nào trên thế giới. Doanh nghiệp không nhất thiết phải tốn tiền thuê một văn phòng lớn, đắt đỏ tại các siêu đô thị làm nơi họp, nơi làm việc cho các nhân viên văn phòng của mình; kể cả các kỹ sư nông nghiệp cũng có thể bắt bệnh của cây trồng, vật nuôi từ xa qua sensor IoT, các drone được trang bị AI. Việc cầu nguyện cũng đã diễn ra trực tuyến như một sự bù đắp cho các thánh lễ trực tiếp

WFH sẽ tác động lớn tới các siêu đô thị bởi giờ đây nhân viên các công ty sẵn sàng chấp nhận giảm lương để được WFH và di chuyển đến các đô thị nhỏ hơn, môi trường tốt hơn, sinh hoạt phí rẻ hơn và đặc biệt không phải chôn chân hàng tiếng đồng hồ vì kẹt xe tại các siêu đô thị; ra đường không phải ngó trước nhìn sau vì cướp giật như ở siêu đô thị. Người Việt có thể chọn WFH từ các đô thị nhỏ, đáng sống như Đà Nẵng, Đà Lạt, Hội An... Điều này có nghĩa, vị thế “trung tâm bất động sản văn phòng” của các siêu đô thị sẽ suy giảm. Trước mắt dịch Covid-19 sẽ làm cho mô hình Coworking-Space bị đóng băng

Thứ ba, dịch Covid-19 đã khiến cho thiết kế khoang hành khách máy bay, lối ra vào các tòa nhà chung cư, hội nghị MICE... phải thay đổi. Một siêu đô thị, không có các vành đai xanh ngăn cách với các đô thị vệ tinh sẽ là một mô hình lây lan lý tưởng cho các đại dịch. Bởi vậy, trong quy hoạch các siêu đô thị cũng sẽ phải trải qua điều chỉnh để có thể dễ dàng cô lập các cụm dịch xảy ra trong tương lai

Như vậy, cùng với tiến trình công nghiệp, hậu công nghiệp, lao động sẽ tiếp tục rời khu vực nông nghiệp, tới định cư tại các đô thị; nhưng dịch Covid-19 đã đẩy nhanh thương mại điện tử và WFH, nên lao động di cư không nhất thiết phải tới các siêu đô thị; mà các đô thị nhỏ và vừa sẽ cùng đón luồng di cư này. Nếu điều này xảy ra thì áp lực lên các siêu đô thị sẽ giảm đi; con người được sống trong các đô thị nhỏ và vừa, nơi có môi trường sống tốt mà vẫn có cơ hội có đủ việc làm từ thương mại điện tử và WFH

Võ Trí Hảo
Hiệu trưởng Đại học Gia Định, Trọng tài viên VIAC